[제주 부동산, 제대로 알고 투자하라] 부동산 투자와 법률, 그리고 도시계획

 

 

 

1. 국토계획법, 그리고 도시기본계획, 도시관리계획

 

 1) 국토계획법(https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?efYd=20200730&lsiSeq=213591#0000)

국가법령정보센터 | 법령 > 본문 - 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

 

 - 제3조(국토 이용 및 관리의 기본 원칙)

 - 제3조의2(도시의 지속가능성 및 생활인프라 수준 평가)

 - 제4조(국가계획, 광역도시계획 및 도시, 군계획의 관계 등) : 도시계획은 국가계획의 테두리 안에서 수립해야 한다. 과도하게 계획을 수립하면 국토교통부장관이 도시계획 수정을 요구할 수 있다(실제 사례는 없음).

 

 

 2) 제2장 광역도시계획 ~ 제5장 개발행위허가까지는 지침을 보는 것이 이해하기 쉽다고 한다.

 

 

 

 

2. 관련 용어 정의

국토계획법 제2조(https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?efYd=20200730&lsiSeq=213591#J2:0)

 

 1) 주요 용어

  - 광역도시계획: 광역계획권의 장기발전방향을 제시하는 계획(제주는 특별자치도이기 때문에 해당 없음)

 

  - 도시·군계획: 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군(광역시의 관할 구역에 있는 군은 제외한다. 이하 같다)의 관할 구역에 대하여 수립하는 공간구조와 발전방향에 대한 계획으로서 도시ㆍ군기본계획과 도시ㆍ군관리계획으로 구분

  * 도시기본계획은 상위계획의 내용을 수용하여 시·군의 바람직한 미래를 그리고 장기적인 발전방향을 제시하는 계획

  * 도시관리계획은 도시기본계획이 제시한 정책계획에 따라 관할 구역의 개발, 정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지이용, 교통, 환경, 안전, 산업, 보건, 복지, 안보, 문화 등에 관한 구체적인 계획이다(주민의 재산권을 직접 통제함). 

 

  - 용도지역: 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율(「건축법」 제55조의 건폐율을 말한다. 이하 같다), 용적률(「건축법」 제56조의 용적률을 말한다. 이하 같다), 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역

  * 목적: 주변 용도에 부정적인 영향을 줄 수 있는 건축물이 서로 인접하여 토지자원을 낭비하지 않도록 막기 위함

           (예: 주택지 내부 공한지에 대기오염이 예상되는 공장을 설립하지 못하도록 막은 사례)

  * 구분: 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역

 

  - 용도지구: 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관ㆍ안전 등을 도모하기 위하여 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역

  * 특징: 용도지역에 중첩 지정 가능하며, 여러 개의 용도지구를 중복 지정하기도 함(그래서 용도지역보단 규모가 작음)

  * 구분: 경관지구, 고도지구, 방화지구, 보호지구, 취락지구, 개발진흥진구, 특정용도제한지구, 복합용도지구

 

  - 용도구역: 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정ㆍ관리 등을 위하여 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역

  * 구분: 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역, 입지규제최소구역

  * 제주시에 개발제한구역이 지정된 적 있음(1970년대 초반~2001년). 해제된 후 난개발 시작됨.

  * 입지규제최소구역: 도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진해 도시정비를 촉전하고 지역거점을 육성할 필요가 있다고 인정하여 지정하는 용도구역을 말함. 제주의 경우 원도심과 구도심, 화북공업지역 등이 입지규제최소구역으로 지정될 가능성이 크다고 함

 

 

 

 

 

 

 

3. 마무리

 

와, 머리가 핑핑 돈다.

그래도 용어 정의를 꼼꼼히 읽고 나니까 큰 그림이 그려진다.

도시계획의 목적은 어쨌든 경제적으로는 실리를 추구하고, 사회적으로는 정의로워야 하며,

환경적으로는 수용 가능해야 하는 것이라고 하니까!

이를 추구하기 위한 사람들의 목소리와 법의 움직임이 무엇인지 파악할 수 있겠다.

또한 이를 침해하려는 자낳괴(자본주의가 낳은 괴물)들을 경계해야겠다는 생각도 든다.

 

 

 

저자는 도시계획에 대한 이야기를 하며

'제주 제2공항 건설' 이슈를 잠깐 언급하였다.

오호라.. 

 

 

 

 

* 관련 기사

["제주 제2공항 추진 전제?...도민 공론화 부족"] (KBS 뉴스/ https://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=5212436&ref=A)

["즉각 동의" vs "전면 철회"...제주 제2공항 찬반 '팽팽'] (NEWS 1/ https://www.news1.kr/articles/4341563)

[국토부, 제주 제2공항 전략환경영향평가 재보완] (한겨레신문/ https://www.hani.co.kr/arti/area/jeju/999784.html)

 

 

 

 

아직 결론이 나지 않은 제주의 뜨거운 감자, 제2공항.

뉴스에서 보도하는 내용을 들을 때마다 항상,

'자연환경을 해치면서 무리하게 공항을 지어야 하나?' 라고 생각했다.

공부를 하고 있는 이제는 조금 다른 시각으로 생각하고 판단할 수 있을 것 같다!

 

 

 

 

또한 도시계획은 재정비가 된다 당연히!

그러니 무엇이 어떻게 바뀌는지

세상 사는 이야기에 귀를 기울여야겠다.

 

 

 

 

 1) 2025년 제주시 도시관리계획 재정비(변경)_2020.08

    (용량 초과로 업로드 실패... 도청 홈페이지에서는 조회가 되지 않아 포털사이트에서 검색 후 확인 가능!)

 

 2) 제주특별자치도청 - 건축/도시/토지- 새소식(https://www.jeju.go.kr/city/notice/news.htm)

지난 달에 도시계획위원회가 새로 구성되었단다. 과연 어떤 사람들이 제주의 도시계획에 관여하는지 궁금하면 고고!

 

 

 

 

오늘의 공부는 여기까지!!

 

 

 

 

 

 

[출처: 제주 부동산, 제대로 알고 투자하라(이정민)]