선배 투자자들의 부동산 투자 조언

2024.03.10. 송희구 님

 

1. 언제 매수할 것인가

 - 부동산이 떨어지는 이유: 이전에 너무 올라서, 경제 상황이 나빠져서

 - 내가 사고 싶은 매물이 어느 정도까지 내려오면 사겠다는 안전 마지노선 정하기(예: 최고가 대비 얼마, 작년 초 대비 얼마 등)

 - (이사 가고 싶은 아파트가 있는 1주택자인 경우) 두 아파트의 가격 차이가 좁아진 타이밍에 갈아타기

 * 내가 가고 싶은 아파트를 정했으면 매일 시세를 확인하는 정성이 필요!

 

 

2. 어떤 아파트를 매수할 것인가

 - 너무 과거와 현재의 가격을 비교하기보다, 현재 로열동, 로열층에 실거래가보다 저렴한 가격의 매물이 있는지에 집중

 - 객관적 판단하기: 주변 시세 흐름과 함께 갈 수 있는 아파트인지 확인하기. 2016, 2017년도부터 현재까지의 시세가 얼마나 올랐는지(상승률) 다른 아파트들과 비교하기.

 * 특히 자가인 경우, 주변 매물과의 시세 비교를 통해 전망이 좋지 않다고 판단되면 탈출하라.

 

 

3. 거래 시 봐야 할 것

 - 현장 분위기: 실거래가 얼마에 떴는지(실거래가와 호가 비교), 전세가 얼마인지, 재개발/재건축 여부

 * 현장에서 보는 것:  이곳에 어떻게 변할까(미래의 모습 상상), 너무 열악한 동네라면 인근의 좋은 아파트를 탐색하며 이곳도 저렇게 변하지 않을까 예측해 보기. 특히 빌라촌, 언덕배기, 길이 너무 좁아 소방차도 들어오지 못할 정도의 동네라면 재개발이 될 수밖에 없다는 점을 생각하기.

 * 데이터는 집계되는 데 시간이 걸리고, 드러나지 않는 정보도 있기 때문에 현장에 직접 방문하여 탐색하는 것이 중요!

 - 중개소 분위기: 중개인이 친절하면 하락장일 가능성이 높고, 중개인이 무뚝뚝하고 계속 전화를 받고 있다면 상승장일 가능성이 높다.

 - 매수하려는데 가격 조정이 전혀 안 된다면 상승장일 가능성이 높다.

 

 

4. 거래 시 주의할 점

 - 급반등하는 것들은 급하락할 수 있기에 주의

 - 공부하지 않은 상태에서는 거래가 아닌 목돈 저축에 집중

 

 

5. 왜 부동산 공부를 해야 하는가

 - 마포, 일산 아파트 비교: 2016년 비슷한 가격 - 현재는 가격 차이가 매우 커짐. 이런 것들을 분별해낼 줄 아는 안목을 기르기 위해 부동산 공부가 필요하다.

 - 선점: 언제 올지 모를 기회에 대비하기 위하여 좋은 매물을 선점해두어야 한다. 내가 선점한 매물이 내가 원하는 가격(마지노선)에 왔을 때 바로 매수할 수 있도록.

 

 

6. 기타 조언

 - 수도권 투자 시 매매가-전세가=2억 정도는 되어야 상승 여력이 있다는 것으로 판단함.

 - 대출:원리금 상환은 내 월급의 30%까지로 제한(월급 300만원일 경우 월 90만원 상환할 정도로만 대출 받기)

 - 한국 부동산은 끝났다는 말: 2013년에도 들었고 매번 듣는 말. 

 - 일단 목돈(저축액) 늘리는 것이 가장 시급하고 중요하다. 

 - 수원 살고 있는데 잠실로 이사가고 싶다?: 바로 잠실에 가지 못한다면 중간에 과천 구축(예: 과천 래미안슈르)을 들렸다 가라. 과천 있는 동안 목돈을 더 불리기.

 - (내가 매물을 팔아야 매수할 수 있다면) 매도 먼저 하고 매수. 매도와 매수 사이의 간격은 짧게(빠르게).

 - 급매는 상승장이든 하락장이든 어떤 아파트든 항상 있다.

 - 급매 잘 찾는 법: 급매는 대단지에 많다. 급매는 현장에 있다. 그런 것들을 알려주는 공인중개사와 친하게 지내야 한다.

 - 현장에 자꾸 가지 못하는 상황이라면 지도를 많이 봐라.

 - 나들이를 임장지로 가라.

 - 지방의 매력도가 점점 줄어들고 있는 상황. 요즘에는 서울 수도권에만 집중하고 있음.