[좋은 매물의 기준] 사람들이 살고 싶어하는 아파트는 무엇인가?

1. 왜 하필 아파트인가?

 - 다양한 인프라

 - 쾌적하고 편리한 환경

 - 쉬운 관리

 - 상대적으로 적은 관리비

 - 향후 집값 상승에 대한 기대감

 - 이웃(커뮤니티)

 

 

2. 사람들이 살기 원하는 아파트는 무엇인가?

1) 20평대

 - 신혼부부, 딩크족, 1자녀 가정, 노부부 등 소규모 가정의 비중이 점차 증가

 - 1인 가구도 경제적 능력이 된다면 쾌적한 20평대 아파트에 혼자 살고 싶어함

 - 관리비가 적고 청소가 편함

 - 중, 대형 아파트보다 저렴하니 집세 부담이 적음

 

2) 교통이 편리한 곳

 - 근처에 역, 정류장, IC 등이 있어 어디든지 쉽게 갈 수 있음

 - 쾌적하고 넓은 주차시설

 - 넓은 도로와 인접한 위치

 - (지방) 차로 10분 거리에 도심 생활권 인접

 

3) 대단지 아파트가 아니라면 대단지 근처에 있는 아파트라도

 - 대단지 아파트 주위에 조성된 편의시설, 공원 등을 사용할 수 있음

 - 대단지와 비슷한 규모나 구조인데도 가격은 훨씬 저렴

 - 대단지 아파트 가격이 오르면 따라 오름

 

4) 신축 아파트가 아니라면 근처에 있는 구축 아파트라도

 - (입지가 괜찮다는 전제 하에) 신축 공급 시세보다 절반 가까이 저렴한 아파트

 * 주변에 신도시, 택지개발 등의 이슈로 아파트 물량이 많아질 때에는 주의!

 * 특히 신축과 구축 가격 차이가 적다면? 신축 분양권에 프리미엄이 붙고, 구축 아파트의 거래는 침체됨

 

5) 같은 아파트라도 로열동, 로열층

 - 로열층>로열동

 - 낮에 해 잘 드는 곳(남향인데도 다른 동에 가려 해가 안 들 수 있으니 임장 시 꼼꼼히 확인할 것)

 - 1층이라도 전망이 트여 있으면 OK

 - 직장인에겐 아침형 동향, 오후 늦게까지 해가 드는 서향도 괜찮을 수 있음

 * 현관에서 발코니를 향하여 나침반을 놓고 집이 어느 향인지 확인하기!

 * 1층, 탑층을 매수했다면 다른 층보다 저렴한 가격으로 승부하여 거주 희망자를 사로잡기

 * 팔기 힘든 2채보다 똘똘한 1채가 낫다(세금, 수수료 등의 비용과 나의 노력이 절반이니까)

 

6) 좋은 학군(맹모삼천지교)

 - 초등학교>중학교>고등학교

 - 인근 학원가

 - 학력이 높은 학교일수록 선호도 높음

 

7) 예쁜 아파트

 - 구축이라도 외관이 깔끔함

 - 단지 내 조경이 잘 정돈되어 있음

 - 실내 인테리어(도배, 장판, 문, 조명 등)가 예쁨

 * 매수 후에 인테리어 시 화려함보다는 무난하고 모던하고 깔끔하게. 포인트는 조명 정도 가볍게.

 

 

3. 그런 아파트를 알아볼 수 있는 지표

1) 과거부터 계속 거래량이 많다

 - 사람들이 자꾸 사는 아파트(꾸준한 매수세)

 - 부동산 시장 불황기에도 꾸준히 매매가 이루어짐

 - 거래랑이 많이 가격이 잘 떨어지지 않음

 

2) 전세 물량이 적다

 - 이사 오는 사람들이 많다는 것

 

3) 전세가율이 높다

 - 찾는 사람이 많으니 전세가가 오를 수밖에 없음

 * 전세가가 높으면 전세금 감당이 어려워 매매로 전환하려는 사람들이 생김!

 * 부동산 실거래가에서 과거 전세 상승폭을 분석하기. 2년마다 얼마씩 오르고 있는지 보면 향후 전세가 변화를 예측할 수 있다. 

 

 

4. 아파트의 미래 가치를 결정하는 요소

1) 개발 호재로 인한 인구 유입

 - 해당 지역에 기업 및 공공기관 이전, 기업도시 및 혁신도시 조성, 산업단지 증설 등의 개발 호재 발생

 - 직장인들이 따라 이주하며 인구가 유입되고, 아파트 수요 또한 따라서 증가함

 

2) (가까운 미래) 향후 2년간 신축 공급 물량이 없음

 - 주변에 공급 물량이 많다면 구축 거래 감소(사람들은 새 아파트에 살고 싶어하기 때문)

 * 신축 공급 계획이 있더라도 실제 착공이 언제인지 꼼꼼히 체크하기!