평범한 직장인 월급쟁이가 은퇴와 부자를 꿈꾸다! [월급쟁이 부자로 은퇴하라]

프롤로그

업계 1위 대기업에 취직하여 매일 치열하게 직장생활을 하던 중, 직장 선배의 권고사직을 목격하였다. 인사팀 추노꾼을 피해 도망다니던 선배들의 연차가 된 자신의 상황을 돌아보며 '정말 열심히 일했는데, 회사만 믿고 살기엔 불안하다'는 것을 느꼈다. 마음은 답답한데 무엇을 어떻게 해야 하는지 전혀 모르던 그에게 책 한 권이 운명처럼 눈에 띄었다. 그 뒤로 미래를 준비하는 법을 배우고 차근차근 실행하였다.
 
세상에.. 너나위의 뜻이 '너와 나를 위하여'라니. 뭔가 감동적이다. 나도 이런 따뜻한 닉네임을 하나 만들어야겠어.
 

 

왜 투자를 해야 하는가

 
첫 째는 인플레이션. 시중의 돈은 계속 늘어나고(통화량 증가) 물가는 오르며 결국 돈의 가치는 계속 떨어진다. 지금 만 원으로 겨우 햄버거 세트 하나를 사먹는다. 10년 뒤, 20년 뒤에는 과연 어떨까? 만 원으로 햄버거 단품도 못 사먹는 시대가 될지 모른다. 그런데도 월급은 느릿느릿 오르는 둥 마는 둥 하겠지. 결국 지금 가진 '돈'을 '자산'으로 바꾸는 '투자'가 필요하다.
 둘째는 노후 대비. 우리나라의 노인 빈곤율과 일하는 노인 비율은 OECD 최상위권. 내 노후는 내가 관심 가지고 미리 준비해야 한다. 늙어서도 밤낮으로 일하며 살 수는 없다. 우리 할머니는 85세 지금까지도 틈만 나면 밭에 나가 하루종일 일을 하신다. 나는 그렇게 살고 싶지 않아.
 

<경제적 자유에 도달하는 차례>

1) 나의 현재 소득과 지출 내역을 명확하게 파악하기
2) 일생 동안 나에게 일어날 재정적 사건(결혼, 내 집 마련, 자녀 교육, 부모 부양 등)을 나열하고 필요한 비용 가늠하기
3) 내가 원하는 것(여행, 취미)을 지속적으로 하기 위해 필요한 비용 가늠하기
4) 은퇴 연령 파악하기
5) 은퇴 시기까지 얼마의 돈을 모을 수 있는지 계산하기
6) 은퇴 연령 이후부터 필요한 연간, 월간 비용 계산하기
7) 은퇴 시기까지 모을 수 있는 돈으로 이후 필요한 비용을 충당할 수 있는지 점검하기
8) 은퇴 시기까지 모을 수 있는 돈이 은퇴 이후 필요한 비용보다 모자랄 경우, 부족분을 어떻게 마련할 수 있을지 고민하기
9) 8번의 문제에 대한 해결책(계획) 마련하기
10) 계획 실행하기
11) 계획을 실행하며 작은 목표들 달성하기
12) 노후 준비 마치기
13) 노후 준비를 마쳤을 뿐만 아니라, 스스로 부자라고 생각할 만큼의 경제적 자유 누리기
14) 매일 내가 원하는 일을 하며 살기
 
위 차례는 자신의 경제력과 경제 지수를 점검하는 체크리스트이자 저자가 생각하는 경제적 자유에 도달하는 과정을 순서대로 나열한 것이다. 뜨끔. 몇 개 항목을 제외하고는 진지하게 생각해 본 적 없는 내용들이다. 나 자신을 돌아보자. 그리고 '목표를 명확하게' 설정하자. 
 저자는 부자가 되기 위해 공부하기보다 우선은 나와 가족의 행복한 노후를 위하여 투자하기를 권한다. 그래야 차근차근 미래를 준비해나갈 수 있기 때문이다. 노후 대비는 제1의 목표, 부자는 그 다음 목표라고 하는데, 어쩐지 1번 목표를 성공적으로 달성한다면 부자는 자연스럽게 따라올 것이라는 생각이 든다.


 

당신의 돈이 가야 할 방향

 
월급쟁이인 나는 근로소득으로 먹고 산다. 근로소득은 결국 나의 시간과 돈을 교환하는 시스템이다. 대부분의 사람들이 이 시스템 속에서 살고 있어 이것이 당연한 줄로만 알았지. 이제는 시간과 무관하게 돈을 버는 사람이 되어야 한다. 엠제이 드마코가 <부의 추월차선>에서 끊임없이 역설하던 말이다. 각본(script)에서 벗어나라. 내가 자는 동안에도 통장에 돈이 들어오는 시스템을 구축하라.
 
- 소비 자산: 차, 생필품, 사치품 등 시간이 흐를수록 가격이 떨어지는 자산(감가상각)
- 생산 자산: 부동산, 주식, 미술 작품, 저작권, 프랜차이즈 등 시간이 지나도 가격이 오를 수 있는 자산
 
직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하여 그 돈으로 생산 자산을 구입하자. 이 단계를 거치면 경제적 자유로 향하는 길에 들어설 수 있다. 적은 돈으로 투자가 가능한 곳을 찾는 능력을 키우고, 투자 횟수를 늘려 자산을 확대해나갈 수 있는 꾸준함을 기르자. 투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가! 참고로 저자가 부동산 투자를 시작한 이유는 정보 대칭(매도자와 매수자가 거래 관련 정보를 대등하게 가질 수 있음), 레버리지(전세금=무이자로 세입자에게 빌리는 돈) 두 가지라고 한다.
 

 

평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

 
- 1번은 입지. 무조건 신축이라고 좋은 것이 아니다. 입지 판단의 기준은 일자리, 교통, 주변 환경, 학군 등이 있다.
- 현장 임장을 가야 알 수 있는 정보들이 있다(수요층, 주변 입지, 매수세 등).
- 계약 체결은 프로답게. 가격 흥정은 계약 전에 확실히.
- 전세가 잘 나가지 않는 상황을 대비하여 자금 준비해 두기.
- 중개소 사장님들과 좋은 관계 쌓기. 항상 감사하는 마음으로.
- 주변 사람들에게 조언 구하고 많이 배우기.
- 부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목 갖추기. 수많은 공부와 임장 경험으로 안목 쌓기. 같은 단지 안에서도 향, 동, 층, 내부 상태에 따라 가치가 달라짐. 비슷한 조건의 다른 물건과 비교하면 가치 평가가 가능함. 부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다.
 

<부동산 전세투자 시 일반적인 거래 순서>

1) 매매 가계약 체결: 매도자가 매수자에게 가계약금 지급(통상 200~500만원)
2) 매매 계약 체결: 매도자와 매수자가 만나 매매 계약서를 작성하고 가계약금을 제한 나머지 계약금(통상 매매대금의 10%) 지급
3) 전세 가계약 체결 및 1차 매매 중도금 지급: 매도자에게 신규 임차인이 전세 가계약금 지급(통상 200~500만원)
4) 전세 계약 체결 및 2차 매매 중도금 지급: 매도자와 신규 임차인이 만나 전세 계약서를 작성하고, 임차인이 가계약금을 제한 나머지 계약금(통상 전세금의 10%) 지급
5) 매매 및 전세 잔금 지급: 매도자, 매수자, 신규 임차인이 함께 만나 임차인이 치르는 전세 잔금으로 매수자가 매도자에게 매매 잔금 지급
 
- 여름(임대 비수기)에 물건 매입하고 잔금 납부 시기를 가을(임대 수요 많을 시기)로 맞추는 것이 비수기 투자의 정석
- 원하는 목표에 도달하기 위해서는 많은 투자를 해야 한다. 다양한 지역, 물건, 상황을 많이 겪어보는 것이 도움이 된다.
(예: 계약을 마친 뒤 전세 임대를 내놓았더니 주변 전세 매물이 많아짐. 2억 3천에 전세 계약하겠다는 사람이 있었으나 거절. 아파트 매매 잔금을 온갖 대출을 받아 치르고, 내부 수리를 마치니 시중에 전세 매물이 소진됨. 전세가 귀해지니 저자가 원하던 2억 5,500만원에 전세 계약을 체결함.)
- 초보 투자자라면 너무 비싸지 않은 매물에 투자하면서 경험 쌓기. 비쌀수록 오르락내리락 하는 폭이 큼.
- 임장 후엔 시세 흐름과 변화를 모니터링, 모의 투자 성실하게 하기.
- 30평형대는 학군이 중요한 요소. 자녀가 있는 가족이 살고자 하니까.
- 주변 신축이 입주를 시작하면 구축의 매수세가 떨어짐 = 매수자 입장에서는 좋음.
- 대안을 마련해 놓기. 대안이 있으면 눈앞의 거래에도 마음 여유로울 수 있음.
 
 

성공 투자를 위한 필수 지식

- 절약과 저축으로 종잣돈 마련
- 만약 깔고 앉아 있는 돈(예: 집 보증금)이 있다면 이것을 최소화시킨 나머지를 투자 자본으로 활용하기(자본 재배치).
 
저자는 이사하며 뺀 전세금의 일부(1억 7500만원)를 활용하기 전에 관련 도서 100권 이상 탐독, 10여 개 강의 수강, 50명 이상의 투자 동료를 만났다고 한다. 이론적 지식과 실질적 지식을 모두 섭렵했다는 것이다. 적어도 이 정도의 준비는 마쳐야 소중한 돈을 가지고 성공적인 투자를 할 수 있구나.
 
- 월세 투자는 월세의 효용가치를 따져보며. 저자는 소소한 월세수익 X. 월세집은 관리도 까다로움.
- 투자와 투기를 구분하기. 
- 저평가: 입지에 비해 가격이 저렴한 부동산. 

2017년 당시 산본동과 평촌동 아파트 시세가 비슷했다. 저자는 평촌의 아파트가 저평가되었다고 판단하였다.

 

<저평가 여부 확인하는 법>

내가 잘 아는 지역을 늘려가라. 서울은 구 단위로 5곳, 그 외 지역은 시 단위로 5개 이상 지역을 선정하여 탐색하기. 그 안에서 가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고, 그들 중에서 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하기(단, 지방의 경우 인접지의 공급 물량으로 인해 역전세가 일어나기도 하니, 향후 공급량을 더욱 보수적으로 확인하여 투자하기. 향후 공급량이 지역 인구수의 0.5% 미만인지.)
 
- 시세차익형 전세투자: 여러 지역의 물건과 비교한 결과 저평가가 확실한지, 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며 건당 리스크는 작은지 반드시 확인하기.
 

<용돈 벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자 과정>

1) 노후 준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산하기
2) 현재 현금 흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈 마련하기
3) 보유 자산의 크기를 키워나가기
4) 매입한 부동산을 장기 보유하기
5) 원하는 은퇴 시점을 전후로 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도하여 시세차익 얻기
 
- 장기 보유의 장점: 수익 실현을 미뤄 불필요한 낭비 방지, 자산 규모와 비례하여 더 큰 수익을 얻을 수 있음, 거래 횟수가 줄어 거래 시 발생하는 각종 비용을 절약함.
 
- 돈이 부족한 투자자에겐 시간이 필요함. 조급함을 버리고 10년 이상 바라보기.
- 고가의 아파트는 가격 변동폭이 크다. 저가의 아파트는 변동폭이 작아 소액 투자자에게 더 알맞음.
 

<너나위의 시스템 구축 계획>

1) 원하는 은퇴 시기와 기대수명을 감안하여 근로소득 없이 살아야 하는 기간 계산하기(50세 은퇴)
2) 1단계의 기간을 토대로 노후에 필요한 금액이 얼마인지 계산하기(약 40억)
3) 부동산 한 채당 목표 수익을 1억으로 가정하고, 2단계의 필요 금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택 수 계산하기(40채)
4) 종잣돈이 모이거나 생길 때마다 투자하며 3단계의 필요 주택 수까지 성을 쌓아 올리기
 
- 새롭게 발생하는 전세금 상승분: 추가적인 종잣돈. 바로 다음 집 매수에 활용하기보다 2~3채의 상승분을 합하여 진행함. 전세가 하락이나 전세가 증액 제한(5%) 등의 변수가 생길 수 있으니까.
- 여러 지역에 투자하면 한번에 전세가가 하락할 가능성이 낮아짐(리스크가 줄어듦)
 
- 2년 동안 매매가는 올랐는데 전세가가 줄어들었다면? 역전세 발생 시 어떤 일이 벌어지는지 구체적으로 예상하여 대비하기.
- 리스크 대비: 유동 현금 항상 확보하기(마통, 신용대출). 처음부터 마통, 대출 끌어다가 투자하지 말라는 말.
 

<절대 무너지지 않는 리스크 관리법>

1) 처음부터 전세가 하락의 우려가 적은 물건에 투자하기: 입지 좋은 곳. 직장 수요, 교통 요지
2) 신규 주택 입주 물량이 예정된 것은 신중하게 접근하기: 현금 유동성이 없는 상태에서 인접 지역에 3~4년 이상 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택 공급이 예정되어 있다면 일단 투자하지 않기(단, 정말 저평가 되어 있고 오를 것이란 확신이 있다면 보수적으로 대응하기)
3) 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금 확보하기: 나의 마지막 방어선
4) 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두 개 정도 남겨두기: 최후의 비상 상황에 대비책(다주택자라면 매도할 순서도 미리 정해두기)