[제주 부동산, 제대로 알고 투자하라] 제1부_부동산 기초 다지기

 

이 책의 저자는 말한다.

이 책은 독자들이 많은 수익을 내도록 돕기 위한 것이 아니라고.

투자로 인해 원금 손실을 보지 않는 방법을 알리기 위해 썼다고.

제주도 부동산을 구매할 때 '최소한 이 정도는 알고 있어야 한다'는 마음으로 썼다고.

 

 

 

이 얼마나 따뜻한 마음인가...

저의 소중한 원금을 꼬옥 지키며

멋진 부동산 투자자가 될게요!

 

 

 

 

앞으로 포스팅 할 내용은 아래와 같다.

하나, 책에서 읽은 주요 내용 요약

둘, 그에 대한 나의 생각

 

 

 

 

 

 

본격 독서 시작!

 

 

 

 

제1부_부동산 기초 다지기

 

 

 

1장_선택, 가치 그리고 부동산 시장

 

 <부동산 시장, 선택의 연속>

 1. 부자를 따라 선택해라

  - 우리나라 경제성장률은 연간 3% 미만으로 하락했다.

  - 외국과 달리 우리나라에서 아파트는 중산층과 상류층 주거의 상징이 됐고, 대표적인 주거 유형으로 자리 잡았다. 그리고 시간이 지나면서 아파트 가격 상승 폭이 예금 이자나 물가상승률보다 높아졌다.

  - 그렇다면 어떤 아파트에 투자하냐? 당연히 강남 아파트! (매매거래량이 많아 환금성이 양호)

  - 주택 매매가격은 투자가치를 반영하지만, 전세가격은 사용가치를 반영한다.

  - 따라서 강남에서 부동산을 사고팔면 최소한 손해는 보지 않는다. 문제는 이렇게 할 수 없다는 것 하하하...

 

 2. 갭투자, 서민과 중산층의 무덤

  - 갭투자란? 매매가격과 전세가격의 차이가 적은 아파트를 전세를 안고 구매하는 투자(보통 매매가격의 25%만 현금으로 부담하면 아파트를 구입할 수 있음).

  - 일반적인 갭투자자는 부동산 경기 하강이나 대출 규제와 같은 외부적인 충격에 대응할 수 없다.

 

 

 <투자의 기본부터 다지라>

 1. 가격과 가치를 구별하라

  - 가격은 객관적, 가치는 주관적이다.

    예) 비싼 술을 허름한 술집에서 마시면 왠지 바가지 쓴 느낌이 나고, 고급진 술집에서 마시면 제대로 즐겼다고 생각함

 

 2. 가격은 바뀌어도 가치는 변하지 않는다.

  - 인구가 증가하고 생산성이 높아지면 수요가 늘기 때문에 부동산이나 물건의 가격은 올라간다.

  - 가치보다 저평가된 부동산을 찾아라.

  - 저평가된 매물을 찾을 수 없다면 가치를 만들어라.

 

 

<부동산에서 완전경쟁시장은 존재하지 않는다.>

 * 부동산 시장: 다수의 수요자, 한정적 공급자 - 공급자 주도 시장(매도인 우위 시장)이 될 수밖에 없다.

                    동질성이 보장되지 않다. 같은 아파트라도 단지, 동, 층수에 따라 가격이 다른 것처럼!

                    일반 수요자들은 부동산 상품에 대한 정보가 공급자보다 턱없이 부족하다.

                    친서민 정책이 오히려 독이 될 수 있다(아파트 가격 폭등을 막기 위한 대출 규제가 오히려..!).

 

 

 

 

 

2장_부동산 가격은 왜 상승하는가

 

<부동산 가격이 상승했던 이유>

 - 인구증가, 핵가족화, 토지가격 급등 등등등

 

 

<인구 감소 시대에도 부동산 가격은 상승하는가>

 - 인구 증감으로만 따지면 어느 순간부터는 부동산 가격이 하락하는 게 정상이다.

 - 하지만 총가구수 증가와 1인당 부동산 소비 면적의 증가로 인해 당분간은 계속 오를 것으로 보인다.

 

 1. 지방소멸시대 부동산 전망

  - 일부 지역: 산업 쇠퇴 등으로 인해 청장년층 인구가 줄고, 인구 감소와 고령화 가속이 뒤따른다.

  - 이민 정책이나 지역균형발전 정책 등 국가 정책에 따라 개발호재 있다(고위험 고수익).

    (완전 시골 어느 곳에 땅을 사 두면 되는 건가!!!??ㅎㅎ....)

 

 

<부동산 경기변동, 감을 익혀라>

 - 부동산 경기변동: 지역경제 변수의 변동, 부동산 시장의 특성으로 인해 발생한다.

   * 2018년 하반기~2019년 초: 거래량은 줄어드는데 가격이 상승하는 특이한 경향이 보임(국민은행 2019 발표)

 - 저점 매수, 고점 매각은 사실상 불가능(고점에서 대출 끼고 구입했다가 울면서 저점에 매각하는 슬픈 현실ㅠ)

 

 

 

 

 

3장_정부와 싸워서 이길 수 없다.

 

<토지이용 규제>

 - 부동산 시장은 완전경쟁시장이 아니니 정부 개입이 불가피하다. (국토계획으로 인한 용도지역, 용도지구, 용도구역 지정부터 다양한 법률들이 존재)

 - 관련 법에서 허락해도 다른 여건에 따라 개발 불가능한 경우도 있다!

 

 

<세금 규제> : 가장 강력한 수단!

 - 과세 단계가 12개씩이나?!?!

   세금 종류: 취득세, 등록면허세, 인지세, 재산세(지방세), 종합부동산세(국세), 양도소득세(유상 처분), 지방소득세, 상속세 및 증여세(무상 처분), 보유세... 와 정말 세금 많다!!

 - 주택이나 토지(누진세율), 농지와 임야(단일 세율, 분리 과세 대상). 따라서 장기적으로 볼 때 보유세율이 낮은 농지와 임야에 주로 투자하기도 한다.

 - 부동산 투기를 막기 위해서는 보유세를 인상해야 한다는데, 왜일까? 

   - 보유세 인상 → 주택 보유 비용 상승 → 임대 수익률 낮아짐(상대적) → 실거주 아니라면 주택 매각이 현명 → 주택 매물 증가 → 주택가격 하락 (오호!)

 - 현재의 대출 규제는 유동성만 줄이고 부동산 가격도 잡지 못하는 금융 규제.. 그래서 사람들이 그렇게 욕을 하는구만.

 

 

<금융 규제>

 - 이론적으로는 시중금리가 오르면 주택가격이 하락해야 정상이다.

 - 싱가포르의 경우 사회복지 차원에서 주거정책을 시행하고 있다. 와우... 집 걱정 없는 걸까? 부럽다ㅠ

 - 우리나라의 주거복지정책은 공공임대정책뿐. 주택구매 자금 또한 개인이 전적으로 부담해야 한다.

   (주택담보대출 없이는 내집마련 불가능하다구요...)

 - 이대로라면 부의 대물림을 받은 자들만 집을 구매할 수 있고, 다시 이를 빌려주며 돈을 축적하고.... 흑흑

 

 

 이러한 정부 정책은 피할 수 없다! 그러니 무조건 수용하되 잘 분석하고 이용해야 한다!

 

(출처: '제주 부동산, 제대로 알고 투자해라' - 이정민/ 인사이트 북스)

 

 

 

 

 

 

 

 

1부의 내용을 읽고 난 후 나의 심정

 

 

 

부동산 이 녀석.

진짜 고려해야 하는 게 엄청엄청 많구나!

그리고 이 많은 것들을 알고 써먹는 사람들이 있구나!

대단하다 정말 ㅎㅎ

 

 

뉴스에서 대충 듣기만 했던 이야기들이

정말 내 주변의 현실로 느껴진다.

눈 부릅 귀 쫑끗 하여 변하는 세상을 잘 포착해가며 살아야겠다.

저자의 친절한 설명과 훅 들어오는 비판적인 시선에

나 또한 예리한 현대인이 되는 기분이다.

(현실은 아는 거 1도 없는 초파리지만...크킄)

 

 

 

아무튼 열공 의지가 뿜뿜 솟아오른다.

아는 만큼 보인다고 하니

더 알아보겠다!

 

 

 

더 자세하고 유익한 내용들은 

[제주 부동산, 제대로 알고 투자하라] 책 읽어보기!

아주 유용한 책이다 ㅎㅎ