[제주 부동산, 알고 투자하라] 제2부_부동산 투자와 법률(1)

 

 

 

부동산과 법률이라뇨.

벌써부터 골이 띵해지는 조합이다.

 

 

 

지난 1부 포스팅을 통해 부동산의 기초를 알아보았다면,

2부에서는 부동산 투자를 위해 꼭 알아야 하는 법률에 대해 공부하게 된다!

예전엔 법률이 멀게만 느껴지던 전문지식이었는데,

요즘엔 꼭 알아야 하는 상식으로 느껴진다. 

알면 피하고, 모르면 당하는..ㅎㅎㅎ

 

 

 

오늘도 눈 부릅 뜨고 독서 시작!

 

 

 

 

제1장_투자 전 알아야 할 법률 상식

 

1. 우리나라는 어떻게 부동산 투기 공화국이 되었는가?

 투자와 투기는 엄연히 다른 개념이다. 하지만 대부분 사람들이 '부동산 투자로 돈을 벌었다.'라고 하니, 이것 또한 투자구나... 하며 살았지. 집 있는 사람이 돈을 벌기 위해 시세차익을 노려 부동산을 매매하는 것, 이것은 확실한 투기다 투기. 

 

 <토지 관리 방법(용도지역제 vs 계획허가제)>

 1) 용도지역제: 토지의 사적 소유권과 이용권을 무한 인정. 용도지역별로 허용되는 건축물을 자유롭게 건축 가능. 현재 우리나라, 일본, 미국 등 시행 중.

 2) 계획허가제: 토지의 사적 소유권보다는 공공성과 사회성 강조. 도시계획(개발계획)이 수립된 곳에서만 그 계획에 맞게 건축해야 함. 위 세 나라를 제외한 OECD 국가 대부분이 시행 중.

 

<대한민국헌법 - 토지의 공공성, 사회성>

 1)  제15조: 재산권은 보장된다. 그 내용과 한계는 법률로써 정한다. 재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다....(후략)

 2) 제120조제2항: 국토와 자원은 국가의 보호를 받으며, 국가는 그 균형 있는 개발과 이용을 위하여 필요한 계획을 수립한다.

 헌법에서는 이와 같이 토지의 공공성과 사회성을 강조하는데, 왜 우린 용도지역제를 택한 거지?

 

 

 

2. 대한민국 부동산의 슬픈 역사 - 일제 강점기

 1) 을사늑약 전

  - 국유 토지제도가 있긴 했으나 지역관리에게 준 사전도 토지의 수조권을 이양한 수준에 불과. 농민은 경작권 보유(당시 경작권은 매매, 상속, 증여할 수 있었음).

  - 수조권을 가진 지배 계급과 경작권을 가진 농민 모두 같은 토지를 자기 소유로 생각함.

 

 2) 을사늑약 후

  - 원활한 지배를 위해 일본이 토지조사사업 시행(1910~1918). 

  - 이때 토지 소유권만 인정하고 경작권을 인정하지 않음. 소유권 또한 신고해야 했으며 기간이 매우 짧았음.

  - 경작할 땅을 잃은 농민은 고향을 떠나 화전민이 되거나, 간도로 이주해야만 했다. 하... 화가 난다.

 

 3) 조선시가지계획령(1934)

  - 일자리를 찾는 사람들로 서울 인구 급증.

  - 토지이용 규제를 위한 용도지역제도와 토지구획정리사업의 법적 근거로 계획령이 제정됨.

 

 4) 해방 후 미군정

  - 용도지역제 그대로 시행(미국은 개인의 자유를 중시).

  - 일본인 소유 농지부터 우선적으로 농지개혁 시행(친일파 이놈들 때문에 늦작늦작ㅡㅡ). 한국전쟁 후 마무리 됨.

  - 일본 소유 재산은 모두 미군정과 이승만 정부에 귀속되었고, 이를 친일파와 친일세력에게 헐값으로 나눠줌. 이게 우리나라 재벌의 시작이라 해도 과언이 아니라는데...! 하ㅠㅠㅠ

 

 <도시계획과 부동산 투기> 

 여차저차한 이유로 우리나라는 용도지역제를 그대로 유지하게 되었단다. 용도지역의 변경은 난개발을 야기했고, 그로 인해 토지주에겐 엄청난 불로소득이 생기는 일들이 발생했다. 

 

 1) 박정희 정권

  - 도시계획에 관심이 많아 엄청난 개발 사업들을 추진.

  - 전 국민이 격변하는 부동산 시장에 뛰어듦. 노동자들의 임금 인상 속도보다 토지가격 상승 속도가 빠름.

  - 국가는 이를 묵인하고 부동산 투기를 조장. 

  - 부동산 투기가 보편화되며 현재, 부자들의 부동산 자산 비중이 절반 이상에 달하는 중.

 

 

 

 

 오늘의 부동산 시장이 만들어지기까지 이런 과정들이 있었다니, 정말 충격적이다.

수능 근현대사 5분컷 라봉이는 근현대사에 미쳐 있던 학생이었기 때문에 몇 가지 사실은 공부했던 내용이기도 하다.

하지만 이런 세세한 사실은 처음 알았다.

너무 화가 나고 당시 우리나라 사람들이 얼마나 피눈물을 흘리며 가진 것들을 빼앗겼을까 생각하니 분통이 터진다.

 

 

 

 

점점 기형적으로 변해가는 부동산 시장.

부가 부를 낳는 부의 세습 시대를 반성하게 되었다.

브레이크가 없는 걸까? 

조금 막막한 기분이 든다.

 

 

 

 

과연 이 거대한 파도가 넘실거리는 망망대해 부동산 시장에

감히 뛰어들어도 되는 것일까?

 

 

 

 

 다음 시간에는 제2장_부동산 공법의 기본과 국토계획법을 읽어 보겠다.

뭔가 우울한 마무리...

 

 

 

 

 

출처: [제주 부동산, 제대로 알고 투자하라] (이정민/인사이트 북스)