[서울 부동산 절대원칙]을 통해 들여다 본 시범 뉴타운 개발

안녕하세요, 라봉입니다.

오늘은 어제부터 읽기 시작한 김학렬(빠숑) 님의 책,

[서울 부동산 절대원칙]을 읽고 공부한 내용들을 정리해 보았습니다.

 

책을 읽는 내내 서울의 과거와 현재를 비교하면서 서울 부동산의 미래를 그려나가는 저자의 혜안과 통찰에 감동과 존경이 휘몰아칩니다. 

당장 집밖으로 나가 공부한 지역들을 탐색하지 못하는 것이 너무나도 아쉽습니다.

조만간 떠나겠다는 마음을 가지고, 그 날을 대비하며 오늘도 이른 아침부터 열심히 공부합니다.

 

 

 

1. 향후 계속하여 등장할 뉴타운(재정비 촉진 지구)에 주목하라

구도심 대비 신도시의 장점을 비교하고 예측하는 것이 빠숑 님의 부동산 인사이트 노하우입니다. 지금의 강남, 판교, 광교, 세종이 처음 생겼을 때, 일찍이 그곳에 터를 잡은 사람들은 어마어마한 경제적 이득을 보았습니다. 저자는 최소 20년 동안은 앞으로 서울과 수도권, 지방에 비슷한 기회가 찾아올 것이라고 하였습니다.

 

가. 초기 뉴타운(길음, 은평, 왕십리)

뉴타운 정책은 이명박 전 대통령이 서울시장이었을 때 추진했던 부동산 정책입니다. 뉴타운 지정 및 착공 시기를 보니 라봉이가 초등학생일 때입니다. 이해관계가 가장 복잡했던 왕십리뉴타운이 2011년 착공, 2015년 입주를 시작하며 1차 뉴타운 개발 정책이 마무리되었다고 합니다.

 

1) 길음뉴타운

길음뉴타운은 서울 중심지(종로구, 중구)와 가까워 수요가 많았다고 합니다. 강북은 산지가 많아 길음뉴타운을 개발할 때에도 강남처럼 대규모 평지에 아파트를 짓는 식의 개발이 어려웠다는데요. 하지만 중심지와 가까운 위치에 대단지 아파트가 생기고, 브랜드조차 래미안이라니 사람들의 수요가 많을 수밖에 없었다고 합니다. 저라도 오르막쯤이야 거뜬히 오를 수 있다는 생각을 했을 것 같네요.

 

지금은 길음뉴타운을 검색하면 작고 큰 아파트 단지들이 즐비해 있고, 미아재정비촉진지구도 눈에 띕니다. 좌우로는 우이신설선과 4호선이 지나고 있습니다. 길음동의 대장 아파트가 무엇일까 찾아보니 '롯데캐슬클라이사아', '래미안길음센터피스' 두 아파트가 있습니다다. 네이버 부동산에 검색해 보니 두 아파트가 각각 25평형 기준 10억 3천만 원, 9억 7천만 원에 시세가 형성되어 있습니다.

 

 

2) 은평뉴타운

이번에 책을 읽으며 은평구의 위치를 처음 알게 되었습니다. 북한산을 앞마당처럼 사용하는 은평구! 그런데 은평뉴타운은 길음, 왕십리와 개발의 성격이 달랐다고 합니다. 구도심의 정비사업이 아닌, 신도시처럼 무에서 유를 창조하는 성격이 더 강했다는 것인데요. 아름다운 자연과 공존하는 명품 뉴타운을 꿈꾸며 시작된 개발 사업이었지만, 실제로는 사람들의 수요가 많지 않았고 입주 과정도 느렸다고 합니다. 입지 경쟁력이 다른 두 곳에 비에 부족해서 그랬겠구나 짐작할 수 있습니다.

 

상권, 학원가, 편의시설의 부족, 그리고 무엇보다 교통망의 부족이 가장 큰 원인이었다고 합니다. 앞의 세 개는 사람이 많이 모여야(혹은 그렇게 된다는 기대와 확신이 있어야) 생기는 것들이니 그렇다 치고. 사람이 모이려면 도로와 철도가 필요한데 은평구의 도로 교통망 사정이 썩 좋지 않다고 합니다. 서울로 진입하는 길이 통일로 하나라니, 그 하나의 도로에 얼마나 많은 자동차들이 가득할까 생각하니 아찔합니다.

 

그래도 저자는 은평뉴타운의 미래를 긍정적으로 바라보았습니다. 앞으로도 개발의 여지가 많고 실제 개발 계획도 많으며, 은평구와 인접한 지역들도 계속해서 발전하고 있는 상황이기 때문입니다. 3기 신도시 중 하나인 창릉신도시와의 경쟁에서 조금 몸살이 있겠지만, 창릉신도시의 입주가 끝나고 나면 은평뉴타운의 부동산 시장이 제 모습을 되찾지 않을까 기대하였습니다.

 

네이버 부동산에 은평뉴타운 내 아파트들을 찾아보니 래미안베라힐즈가 눈에 띕니다. 1305세대의 대단지 아파트로 33평형 기준 10억 9천만 원에 시세가 형성되어 있습니다. 3호선 불광역이 근처에 있습니다. 위아래로 자리한 아파트인 북한산푸르지오, 힐스테이트녹번도 비슷한 규모와 시세를 보이고 있습니다. 바로 옆에 고불고불 등고선을 따라가다 보면 북한산이 나옵니다. 북한산을 중심으로 작은 산들이 많은 걸 보니 실제 지형과 아파트 단지의 모습이 어떨지 너무나 궁금해졌습니다.

 

 

 

3) 왕십리뉴타운

며칠 전 잠실에 살고 있는 동기 언니(잠실 언니, 앞으로 포스팅에 자주 언급할 예정이다)가 말했습니다. 왕십리 근처에서 놀다 왔다며, 왕십리역이 트리플 역세권이라 부동산 투자하기 좋을 것 같다고 말이죠. 지도를 보니 왕십리역 주변에 지하철 노선이 죽죽 그어져 있습니다. 심지어 수인분당선까지 더하면 쿼트러플 역세권입니다. 왕십리 사람들은 어디 다니기 참 좋겠다는 생각이 듭니다.

 

왕십리뉴타운은 왕십리역보다 더 왼쪽 윗편에 있습니다. 상왕십리역(2호선)과 신당역(2호선, 6호선) 사이에 말이죠. 왕십리뉴타운은 3개의 대단지 아파트로 구성되어 있는데, 그중 '센트라스' 아파트가 텐즈힐1, 2 아파트보다 더 높은 시세를 형성하고 있습니다. 33평형 기준 14억 8천만 원입니다. 

 

서울 초보인 라봉이가 봐도 왕십리뉴타운이 셋 중에 가장 입지 경쟁력이 높은 곳입니다. 왼쪽으로는 종로구와 중구, 아래쪽으로는 한강 건너 강남이니까요. 개발 과정에 어려움이 많았다던 왕십리지만, 현재 길음뉴타운, 은평뉴타운보다 더 높은 시세를 보이고 있습니다. 저자가 아쉬워한 점은 뉴타운 근처에 도보라 갈 수 있는 중학교가 없다는 점입니다. 정말 초등학교와 고등학교는 곳곳에 보이는데 중학교가 없습니다. 좋은 학군을 결정하는 기준은 중학교라고 하는데 말이죠.

 

저자는 강남의 수요층이 왕십리뉴타운으로 들어오지는 않을 것이라고 딱 잘라 말했습니다. 왕십리는 강북권의 수요층과 서울에 살고 있지 않지만 서울에 살고 싶어하는 대기수요층이 주 타겟이라고 합니다. 강남만큼의 부동산 시장을 기대하기는 어렵겠지만, 그래도 왕십리뉴타운의 부동산이 향후 어떻게 변화할지 관심을 가지고 지켜보려고 합니다.

 

 

 

 

포스팅을 마치며

이번 포스팅은 서울의 세 지역을 새롭게 공부하고 알게 되어 아주 유익했습니다. 특히 부동산 시장을 좌우하는 것은 시장(market)의 힘도 있지만 시장(mayor)의 힘도 만만치 않은 영향을 미치는구나 깨닫게 되었습니다. 서울시장 한 사람이 내걸은(실제로는 많은 사람들의 집단지성이 요구되었겠지만) 정책이 이런 나비효과를 일으키다니 참으로 신기합니다.

 

시범 뉴타운 개발이 어느 정도 잘 마무리되어 그 뒤에도 뉴타운 개발 사업을 계속 추진했다고 하는데, 최근 읽고 있는 서울도시기본계획이 이와 비슷한 선상의 부동산 정책이구나 이해됩니다. 오세훈 서울시장이 그리는 서울이 어떤 모습일지 미래가 기대됩니다.

 

비록 아직 서울의 많은 지역들이 어떻게 변화했고 그 과정에 부동산 시장이 어땠는지는 더 많이 공부해야겠지만, 차근차근 해 나가렵니다. 서울의 부동산과 거기에 담긴 절대 원칙을 완전히 내 것으로 만들 때까지요!